Guia Companha de Produção Audiovisual de Imóveis

Diretrizes para fotografias, vídeos, roteiros, participação da Corretora de Imóveis e uso responsável de inteligência artificial

1. Finalidade do Guia

Este Guia estabelece uma metodologia comum para planejar, roteirizar, produzir, revisar e publicar apresentações audiovisuais de imóveis da COMPANHA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS. O documento organiza as possibilidades de produção a partir de fotografias, vídeos, participação da Corretora de Imóveis e recursos de inteligência artificial.

Sua função é dupla: orientar a produção humana e servir como especificação funcional para o futuro PM [COM] — Produção Audiovisual de Imóveis.

1.1 Objetivos

Padronizar a linguagem visual, comercial e editorial das apresentações de imóveis.

Transformar materiais brutos em narrativas imobiliárias claras, elegantes e orientadas à conversão.

Definir quando utilizar fotografia, vídeo, locução, Corretora de Imóveis, textos na tela e IA.

Preservar a fidelidade do imóvel anunciado e a credibilidade da COMPANHA.

Permitir reaproveitamento eficiente do mesmo material em diferentes canais e durações.

Preparar regras e módulos que possam ser posteriormente automatizados por prompt.

2. Princípios da Produção Audiovisual COMPANHA

Princípio	Aplicação
Fidelidade	A apresentação deve corresponder ao imóvel efetivamente ofertado. Não criar atributos físicos, vistas, dimensões, acabamentos, equipamentos ou condições inexistentes.
Protagonismo do imóvel	A Corretora, a música, os textos e os efeitos apoiam a narrativa; o imóvel permanece como elemento central.
Naturalidade	Tratamentos visuais e recursos de IA devem melhorar legibilidade e apresentação sem produzir aparência artificial ou enganosa.
Narrativa antes de inventário	Evitar mera enumeração de características. Organizar os atributos dentro de uma história de visita, uso e valor.
Informação verificável	Área, dormitórios, vagas, preço, localização e demais dados objetivos devem ser conferidos no anúncio ou em fonte autorizada.
Elegância e contenção	Tipografia, transições, trilha, animações e textos devem ser discretos e coerentes com o posicionamento da marca.
Adequação ao canal	A mesma propriedade pode exigir linguagem, enquadramento, duração e CTA diferentes conforme o canal.
Transparência no uso de IA	Quando a IA alterar ou criar material visual relevante, a produção deve ser avaliada quanto ao risco de induzir o público a erro.

3. Insumos para Produção

O sistema deve funcionar mesmo com poucos materiais, mas a qualidade cresce conforme aumenta a quantidade de informações confiáveis.

Insumo	Prioridade	Utilização
Link do anúncio	Alta	Dados técnicos, preço, localização, diferenciais e CTA.
Vídeo bruto	Alta para vídeo	Sequência real da tour, movimentos, ambientes e duração.
Fotografias	Alta	Carrosséis, capas, Reels fotográficos, inserts e apoio ao vídeo.
Planta	Média	Compreensão espacial, transições e explicações de layout.
Foto/vídeo da Corretora	Conforme modalidade	Apresentação presencial, abertura, fechamento ou composição.
Informações de localização	Média	Contexto urbano, mobilidade, praia, comércio e estilo de vida.
Identidade visual	Obrigatória	Logo, tipografia, cores, assinatura e padrão de textos.
Objetivo/público	Recomendável	Determina argumento comercial, ritmo e CTA.

4. Arquitetura das Modalidades de Produção

As modalidades são organizadas em quatro famílias. Um mesmo imóvel pode gerar diversos produtos a partir do mesmo conjunto de materiais.

4.1 Família A — Produção baseada em fotografias

Código	Produto	Descrição	Corretora
AV01	Carrossel narrativo	Sequência de fotos com progressão lógica, títulos curtos e CTA.	Opcional
AV02	Tour fotográfico	Fotos ordenadas como uma visita ao imóvel, conduzindo o público entre ambientes.	Opcional
AV03	Reel fotográfico	Slideshow vertical com movimento, transições, textos e trilha.	Opcional
AV04	Storytelling fotográfico	Sequência orientada por experiência, estilo de vida ou proposta de valor.	Opcional
AV05	Apresentação fotográfica com Corretora	Foto da Corretora em abertura/fechamento ou composição pontual.	Sim

Diretriz: evitar inserir a Corretora artificialmente em todas as fotografias. Uma presença seletiva tende a reforçar identidade e confiança sem disputar atenção com o imóvel.

4.2 Família B — Produção baseada em vídeo do imóvel

Código	Produto	Descrição
AV06	Vídeo com texto na tela	Tour original com títulos e informações sincronizados à timeline.
AV07	Vídeo com locução	Tour original com roteiro narrado e trilha de fundo.
AV08	Tour técnico-comercial	Vídeo com narrativa estruturada por ambientes, atributos, diferenciais e CTA.
AV09	Versões derivadas	Cortes de 15, 30, 60, 90 segundos e versão completa a partir do mesmo material.

4.3 Família C — Produção com Corretora real

Código	Produto	Modelo
AV10	Apresentação presencial	Corretora percorre o imóvel e apresenta ambientes diante da câmera.
AV11	Abertura e fechamento	Corretora aparece no início e no CTA; miolo utiliza tour + voz em off.
AV12	Corretora + B-roll	Corretora grava separadamente; imagens do imóvel entram sobre a fala.
AV13	Locução da Corretora	A voz real conduz o vídeo sem necessidade de presença constante em cena.

Entre as modalidades com presença humana, AV11 tende a oferecer excelente equilíbrio entre autenticidade, facilidade de gravação e aproveitamento do vídeo do imóvel.

4.4 Família D — Produção híbrida e assistida por IA

Código	Produto	Uso de IA	Cautela
AV14	Tratamento audiovisual	Correção de luz, enquadramento, ruído e acabamento.	Não descaracterizar.
AV15	Composição Corretora + imóvel	Inserção visual pontual a partir de material autorizado.	Preservar aparência real.
AV16	Cenografia/ambientação demonstrativa	Simulação visual de decoração ou uso potencial.	Identificar como simulação quando necessário.
AV17	Apresentador virtual	Pessoa fictícia apresenta o imóvel.	Usar quando coerente com a estratégia.
AV18	Vídeo generativo complementar	Cenas criadas para apoio narrativo.	Não apresentar como registro real do imóvel.

5. Níveis de Intervenção da Inteligência Artificial

Nível	Intervenção	Exemplos	Regra
N0	Sem IA generativa	Corte, montagem, legendas, trilha.	Livre, preservada a fidelidade.
N1	Aprimoramento técnico	Luz, contraste, estabilização, limpeza visual.	Não alterar atributos materiais.
N2	Composição	Inserção da Corretora, elementos gráficos, céu ou enquadramento.	Revisão humana obrigatória.
N3	Simulação	Decoração virtual, mobiliário, ambientação de uso.	Não confundir simulação com estado atual.
N4	Geração audiovisual	Apresentador ou cenas inteiramente geradas.	Uso seletivo e transparência adequada.

Regra central: a IA pode aprimorar a apresentação, mas não deve criar percepção materialmente diferente do imóvel efetivamente ofertado.

6. Metodologia da Narrativa Imobiliária

O roteiro deve acompanhar a lógica visual do material e a proposta de valor do imóvel. A estrutura abaixo é referência, não uma fórmula rígida.

Etapa	Função	Pergunta orientadora
1. Gancho	Interromper a rolagem e despertar interesse.	Por que este imóvel merece atenção agora?
2. Contextualização	Situar imóvel e localização.	Onde estamos e que tipo de imóvel será apresentado?
3. Experiência	Conduzir a visita de forma natural.	Como é percorrer e utilizar estes ambientes?
4. Atributos	Apresentar dados essenciais.	Quais características objetivas sustentam a oferta?
5. Diferenciais	Evidenciar o que distingue o imóvel.	O que dificilmente encontro em alternativas comparáveis?
6. Estilo de vida	Conectar espaço e uso.	Que experiência de morar, investir ou usufruir ele proporciona?
7. Fechamento	Retomar a proposta central.	Qual ideia o público deve guardar?
8. CTA	Converter atenção em ação.	Qual é o próximo passo desejado?

7. Roteiro Técnico de Tour

Quando houver vídeo, o roteiro deve ser construído sobre a timeline real. Primeiro se lê o vídeo; depois se escreve para ele. Evita-se escrever uma locução abstrata e tentar encaixá-la posteriormente.

Campo	Conteúdo obrigatório
Tempo	Início e fim da cena ou bloco.
Imagem/cena	Ambiente e ação visual efetivamente exibidos.
Objetivo	Função narrativa/comercial daquele trecho.
Corretora	Em cena, fora de cena ou ausente.
Fala	Texto pronunciado diante da câmera.
Voz em off	Locução sobre imagens do imóvel.
Texto na tela	Informação curta, legível e complementar.
Movimento/enquadramento	Orientação de câmera quando a gravação ainda será realizada.
Áudio	Trilha, pausa, efeito ou ênfase.
Transição	Corte ou passagem para a próxima cena.

7.1 Exemplo de estrutura

Tempo	Cena	Apresentação	Texto na tela
00:00–00:05	Imagem de maior impacto	Gancho curto da Corretora ou voz em off.	Localização / principal diferencial
00:05–00:18	Área social	Integração, amplitude e experiência de uso.	Área privativa / integração
00:18–00:30	Área íntima	Características objetivas sem excesso de inventário.	Dormitórios / suítes
00:30–00:45	Diferencial principal	Argumento de valor conectado à imagem.	Diferencial-chave
00:45–00:55	Contexto/estilo de vida	Localização e experiência.	Bairro / proximidade
00:55–01:00	Melhor imagem ou Corretora	Fechamento e convite à visita.	COMPANHA + CTA

8. Participação da Corretora de Imóveis

A presença da Corretora deve transmitir confiança, domínio do imóvel e naturalidade. O roteiro não deve transformá-la em uma narradora de ficha técnica.

Priorizar frases curtas e faláveis; evitar parágrafos longos decorados.

Associar a fala ao ambiente visível no momento.

Alternar presença em cena e B-roll para dar ritmo e reduzir esforço de gravação.

Reservar dados muito numéricos para textos na tela ou voz em off quando isso melhorar a naturalidade.

Usar gestos e deslocamentos com função: abrir uma porta, revelar uma vista, aproximar-se da varanda ou conduzir a transição.

Gravar abertura e encerramento em mais de uma versão para facilitar a edição.

Manter figurino, dicção, postura e enquadramento coerentes com o posicionamento da COMPANHA.

8.1 Modelos de presença

Modelo	Presença	Complexidade	Uso recomendado
Presencial integral	Alta	Alta	Tours premium e imóveis de maior valor estratégico.
Abertura + fechamento	Média	Baixa/Média	Padrão recomendado para produção recorrente.
B-roll + fala	Média	Média	Conteúdo editorial e explicativo.
Somente locução	Baixa	Baixa	Alta escala e reaproveitamento de vídeos existentes.
Imagem composta por IA	Pontual	Média/Alta	Peças específicas, com revisão rigorosa.

9. Trilha, Locução, Tipografia e Textos na Tela

9.1 Trilha

A música deve apoiar o ritmo e a atmosfera sem competir com a fala. Para uma linha rock progressivo instrumental, priorizar composições originais ou devidamente licenciadas, com guitarra atmosférica, dinâmica gradual e ausência de vocais quando houver locução.

9.2 Locução

A locução deve ser clara, profissional, conversacional e compatível com o tempo visual. Evitar velocidade excessiva, superlativos vazios e repetição do que já está escrito na tela.

9.3 Tipografia e legibilidade

Os textos devem utilizar tipografia elegante e altamente legível em telas pequenas. Manter contraste suficiente, margens de segurança, poucas palavras por quadro e hierarquia consistente. A identidade visual definitiva deverá seguir o manual vigente da COMPANHA.

9.4 Regra de complementaridade

Imagem, fala e texto não devem repetir integralmente a mesma informação. O ideal é que cada camada acrescente algo: a imagem demonstra; a fala interpreta; o texto fixa o dado essencial.

10. Formatos e Canais de Saída

Canal/uso	Formato-base	Orientação	Observação
Instagram Reels	Vídeo curto	9:16	Gancho imediato; legendas e CTA.
Instagram Stories	Blocos curtos	9:16	Sequência em telas; CTA direto.
Instagram carrossel	Fotografias	4:5 ou 1:1	Narrativa visual e leitura rápida.
Facebook	Vídeo/carrossel	Adaptável	Pode receber versão mais explicativa.
YouTube	Tour completo/Shorts	16:9 ou 9:16	Versão longa e cortes verticais.
Site COMPANHA	Tour/apresentação	16:9 preferencial	Contexto mais completo do anúncio.
WhatsApp	Vídeo curto	9:16 ou 16:9	Arquivo leve e mensagem objetiva.
Apresentação direta ao cliente	Tour completo	Conforme material	Pode incluir informações mais técnicas.

11. Matriz de Decisão por Material Disponível

Material disponível	Produtos prioritários	Produtos complementares
Somente fotos	AV01, AV02, AV03	AV04, AV05
Fotos + anúncio	AV01, AV03, AV04	AV05
Vídeo + anúncio	AV06, AV07, AV08	AV09
Fotos + vídeo + anúncio	AV07, AV08, AV09	AV01, AV03
Vídeo + Corretora	AV10, AV11, AV13	AV07, AV09
Fotos/vídeo + Corretora + IA	AV11, AV14, AV15	AV16, AV18
Sem Corretora disponível	AV03, AV07, AV08	AV17, se estrategicamente adequado

12. Fluxo Operacional

1. Receber anúncio, fotografias, vídeos e demais materiais.

2. Conferir consistência dos dados objetivos do imóvel.

3. Diagnosticar qualidade e suficiência do material.

4. Identificar público, objetivo e principal proposta de valor.

5. Selecionar o produto audiovisual mais adequado.

6. Fazer curadoria e ordenar fotos/cenas.

7. Construir narrativa e roteiro técnico sobre a sequência visual.

8. Definir participação da Corretora, locução, textos, trilha e IA.

9. Produzir/editar a peça.

10. Revisar fidelidade, informação, legibilidade, áudio e identidade visual.

11. Gerar adaptações por canal.

12. Publicar, arquivar os ativos e registrar aprendizados.

13. Checklist de Qualidade

13.1 Conteúdo e informação

Os dados do roteiro conferem com o anúncio atualizado?

Há alguma inconsistência entre título, descrição, ficha técnica, fotos e vídeo?

O roteiro evita promessas ou atributos não verificáveis?

O principal diferencial do imóvel está claramente identificado?

13.2 Imagem

O imóvel permanece fiel à realidade?

Há cenas redundantes, tremidas, escuras ou longas demais?

Os melhores ambientes aparecem em posições estratégicas?

Intervenções de IA foram revisadas quanto a alterações materiais?

13.3 Roteiro e Corretora

A fala acompanha aquilo que o espectador está vendo?

As frases são naturais para gravação oral?

A Corretora aparece nos momentos em que agrega confiança ou condução?

O vídeo possui gancho, progressão e fechamento?

13.4 Som e textos

A trilha não compete com a voz?

A música é original, licenciada ou possui autorização adequada de uso?

Os textos são legíveis em celular e permanecem dentro das margens de segurança?

Não há excesso de informação simultânea?

13.5 Conversão

O público sabe qual imóvel está sendo apresentado?

O posicionamento da COMPANHA está reconhecível?

O CTA é claro e adequado ao canal?

Há informação suficiente para estimular contato sem transformar o vídeo em ficha técnica?

14. Produtos-Padrão Recomendados para Início

Para implantação, recomenda-se começar com quatro produtos que cobrem a maior parte das situações e permitem comparar desempenho sem elevar excessivamente a complexidade.

Prioridade	Produto	Motivo
P1	AV07 — Vídeo com locução	Aproveita vídeos existentes e exige pouca nova gravação.
P2	AV11 — Corretora abre/fecha + tour	Combina autenticidade, marca pessoal e eficiência.
P3	AV03 — Reel fotográfico	Resolve imóveis que possuem boas fotos, mas não vídeo.
P4	AV01 — Carrossel narrativo	Formato simples, informativo e altamente reutilizável.

Após a validação desses quatro formatos, a COMPANHA poderá ampliar progressivamente para tours presenciais completos, composições com IA e produtos generativos.

15. Base Funcional do Futuro PM [COM] — Produção Audiovisual de Imóveis

O futuro prompt deverá transformar este Guia em procedimento executável. A arquitetura recomendada é modular.

Módulo	Função
M1 — Diagnóstico	Ler anúncio e materiais; identificar lacunas, inconsistências e qualidade.
M2 — Estratégia	Definir público, objetivo, proposta de valor e argumento central.
M3 — Seleção de produto	Escolher ou recomendar AV01–AV18 conforme os insumos.
M4 — Curadoria visual	Ordenar fotos/cenas e selecionar abertura, diferenciais e fechamento.
M5 — Roteiro editorial	Produzir gancho, narrativa, atributos, diferenciais e CTA.
M6 — Roteiro técnico	Sincronizar timeline, cena, fala, voz em off, texto e transições.
M7 — Corretora	Definir presença, movimentação, falas e instruções de gravação.
M8 — Áudio e identidade	Definir trilha, locução, tipografia, assinatura e legibilidade.
M9 — IA	Determinar intervenções permitidas e salvaguardas de fidelidade.
M10 — Adaptações	Gerar versões por duração, proporção e canal.
M11 — Controle de qualidade	Executar checklist antes da entrega.

16. Regra de Execução Automática Futura

Quando o usuário fornecer apenas anúncio + materiais e selecionar “modalidade automática”, o PM deverá: (a) analisar os insumos; (b) apontar inconsistências relevantes; (c) identificar a proposta de valor; (d) recomendar até três produtos audiovisuais em ordem de prioridade; (e) executar o produto selecionado ou o padrão previamente definido; e (f) produzir as adaptações solicitadas.

O sistema deverá evitar interromper a execução por questões secundárias que possam ser resolvidas pela análise dos materiais. Perguntas ao usuário devem ser reservadas a informações realmente indispensáveis ou a decisões que possam alterar materialmente a veracidade da apresentação.

17. Projeto-Piloto

A cobertura em Ingleses Norte utilizada nos testes iniciais da COMPANHA será tratada como caso-piloto para validar a metodologia. O objetivo não é apenas produzir uma peça final, mas testar a sequência de diagnóstico, leitura da timeline, roteiro, trilha, textos, presença da Corretora e adaptação para diferentes formatos.

Os aprendizados do piloto deverão ser incorporados à próxima versão deste Guia antes da homologação do PM [COM] — Produção Audiovisual de Imóveis.

18. Governança e Evolução do Guia

Este documento deve ser tratado como guia vivo. Novos formatos, ferramentas e capacidades de IA podem ser incorporados, desde que preservem os princípios de fidelidade, clareza, credibilidade, identidade de marca e adequação comercial.

Versão 1.0: estrutura conceitual e operacional inicial. Próximo marco: validação por casos reais e consolidação da versão 2.0, que servirá de base para homologação do prompt operacional.